Moro há anos num imóvel sem escritura. Posso pedir usucapião?

Pode ser possível. Usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pela posse prolongada, ou seja, por morar ou usar o imóvel como se fosse dono, sem oposição, durante o tempo que a lei exige. Os prazos variam conforme a situação, e o pedido pode ser feito na Justiça ou, em alguns casos, em cartório.

O QUE A LEI EXIGE

De forma geral, a usucapião depende de alguns requisitos:

• posse com intenção de dono: agir como proprietário, cuidando do imóvel, pagando contas e impostos, fazendo obras;
• posse mansa e pacífica: sem que o proprietário ou outra pessoa tenha contestado a sua ocupação de forma efetiva;
• posse contínua: sem interrupções ao longo do tempo;
• tempo mínimo, que muda conforme a modalidade.

Quem mora como inquilino, caseiro ou por empréstimo, chamado de comodato, em regra não tem posse com intenção de dono, porque reconhece que o imóvel pertence a outra pessoa. Imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião.

MODALIDADES E PRAZOS

Veja algumas modalidades previstas na lei:

• Usucapião extraordinária (Código Civil, art. 1.238): prazo de 15 anos, sem necessidade de documento ou de boa-fé. O prazo cai para 10 anos se o possuidor fez do imóvel a sua moradia habitual ou realizou nele obras ou serviços de caráter produtivo.
• Usucapião ordinária (Código Civil, art. 1.242): prazo de 10 anos, quando há justo título e boa-fé. Justo título é um documento que, em tese, serviria para transferir o imóvel, como um contrato de compra e venda, mas que tem algum defeito. Boa-fé é acreditar que a aquisição era regular. A lei prevê prazo de 5 anos em uma situação específica.
• Usucapião especial urbana (Constituição Federal, art. 183): prazo de 5 anos, para imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia da pessoa ou da família. É preciso não ser dono de outro imóvel urbano ou rural, e esse direito só é reconhecido uma vez para a mesma pessoa.

Existem ainda outras modalidades, como a familiar e a rural, com regras próprias. Em alguns casos, também é possível somar o seu tempo de posse ao de quem ocupava o imóvel antes, como a pessoa que vendeu para você por contrato particular.

E O CONTRATO DE GAVETA?

Contrato de gaveta é a compra feita por documento particular, sem escritura pública e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ele não transfere a propriedade, mas pode ajudar a provar quando a posse começou e, em certos casos, servir como justo título.

Se você pagou o preço integral e tem o contrato, pode haver outro caminho: a adjudicação compulsória, que é o pedido para obrigar a transferência do imóvel com base no contrato quitado. O advogado avalia qual caminho se encaixa no seu caso.

NA JUSTIÇA OU EM CARTÓRIO

A usucapião pode ser pedida de duas formas:

• Judicial: por meio de uma ação de usucapião. O proprietário que consta no registro e os vizinhos de divisa, chamados de confrontantes, são chamados ao processo, e outros interessados podem se manifestar.
• Extrajudicial: feita diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, com advogado. Exige, entre outros documentos, uma ata notarial, que é um documento feito no Cartório de Notas descrevendo a posse, além de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado. Se houver impugnação que não seja resolvida, o caso pode precisar seguir para a Justiça.

A via extrajudicial costuma andar mais rápido quando a documentação está completa e ninguém se opõe. A escolha depende de cada situação.

DOCUMENTOS QUE AJUDAM A PROVAR A POSSE

• carnês de IPTU pagos por você;
• contas de luz, água, gás e telefone ao longo dos anos;
• contrato de compra, recibos e cessões de direitos;
• notas fiscais de material de construção e de reformas;
• fotos antigas e atuais do imóvel;
• correspondências recebidas no endereço;
• vizinhos que conhecem a sua história no local e podem ser testemunhas.

Documentos antigos são importantes para mostrar quando a posse começou.

ERROS QUE VOCÊ DEVE EVITAR

• Assinar contrato de aluguel ou de empréstimo com quem se diz dono. Isso pode descaracterizar a sua posse como dono.
• Jogar fora comprovantes de contas, impostos e obras.
• Sair do imóvel ou entregá-lo a terceiros sem orientação durante o período.
• Calcular o prazo por conta própria sem considerar quando a posse começou de fato.
• Ignorar notificações ou processos do proprietário ou de terceiros. Uma disputa sobre a posse pode afetar a contagem do prazo.

PERGUNTAS FREQUENTES

Pagar IPTU é obrigatório para ter direito à usucapião?

Não é um requisito da lei. Mas o pagamento do IPTU é uma prova importante de que você age como dono do imóvel.

Posso pedir usucapião de um apartamento?

Sim, é possível, inclusive de unidade em condomínio, desde que os requisitos da modalidade escolhida estejam presentes.

Quanto tempo demora um pedido de usucapião?

Não é possível prever. Depende da modalidade, da via escolhida, da documentação reunida e de eventual oposição de terceiros.

Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.