Quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário pode propor uma ação de despejo por falta de pagamento, que é o caminho previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Antes disso, vale tentar um acordo por escrito. O que não se deve fazer é tirar o inquilino do imóvel por conta própria.
Antes de pensar em processo, organize as informações:
Muitas vezes, uma conversa franca resolve. Se houver acordo, ele deve ser feito por escrito, com valores, datas e o que acontece se houver novo atraso. Outra opção é enviar uma notificação extrajudicial, que é um aviso formal, fora do processo, cobrando a dívida e registrando que o proprietário tomou providências.
Se existe fiador, é recomendável avisá-lo também. Ele tem interesse em que a dívida não cresça.
A falta de pagamento do aluguel e dos encargos é um dos motivos que a lei aceita para encerrar a locação. A ação de despejo pode vir junto com o pedido de cobrança dos valores atrasados (Lei 8.245/1991, art. 62).
Depois de citado, o inquilino pode evitar o despejo fazendo a chamada purga da mora, ou seja, pagando tudo o que deve. Isso inclui aluguéis e encargos vencidos, multa, juros, correção, custas do processo e honorários do advogado, dentro do prazo de 15 dias previsto na lei.
Essa possibilidade tem limite. Se o inquilino já usou esse recurso nos 24 meses anteriores à ação, a lei não permite que ele evite o despejo dessa forma de novo (art. 62, parágrafo único).
Liminar é uma decisão rápida, dada no início do processo, antes da sentença. A Lei do Inquilinato prevê liminar para desocupação em 15 dias em algumas situações (art. 59, § 1º).
Uma delas interessa a muitos proprietários: quando o contrato está sem nenhuma garantia locatícia, ou seja, sem fiador, caução, seguro-fiança ou outra forma prevista em lei, e a ação é baseada na falta de pagamento (inciso IX). Nesse caso, o proprietário precisa depositar em juízo uma caução equivalente a 3 meses de aluguel.
Mesmo com a liminar, a lei ainda permite que o inquilino evite a saída pagando o débito no prazo. Por isso, cada contrato precisa ser examinado antes de escolher o pedido adequado.
Pode. Quando o despejo é pedido junto com a cobrança, a lei permite que os fiadores sejam chamados ao processo para responder pela dívida (art. 62, inciso I). Isso aumenta as chances de receber os valores.
Também é possível cobrar a dívida depois que o inquilino sair. O contrato de locação escrito pode servir de base para uma execução, que é um tipo de processo de cobrança mais direto. O caminho adequado depende do contrato, das garantias e da situação do devedor.
A lei não exige um número mínimo de meses. O atraso de um aluguel já pode justificar a ação. Ainda assim, vale avaliar com o advogado o momento e a estratégia para o seu caso.
Não é possível prever com precisão. O tempo depende de fatores como a localização do inquilino, a existência de liminar, a defesa apresentada e o andamento da Vara. Um processo bem instruído desde o início tende a evitar atrasos.
Sim. A dívida continua existindo após a saída. É possível cobrar o inquilino e, se houver, o fiador, de acordo com o contrato e as provas disponíveis.
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Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual do seu caso por um advogado.